Auszug aus der Pressemitteilung der Kabinettssitzung der Bay. Staatsregierung:

Der Ministerrat hat am 17.4. eine Verordnung über die Senkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bezogen auf die Landeshauptstadt München auf 15% beschlossen. Die Verordnung soll am 15. Mai 2013 in Kraft treten.

Nachzulesen hier: http://www.bayern.de/Pressemitteilungen-.1255.10431215/index.htm#01

Erläuterung:

Mieterhöhungen darf der Vermieter grundsätzlich nur vornehmen, wenn die Erhöhung sich im Rahmen der ortsüblichen Miete hält, was in München anhand des qualifizierten Mietspiegels zu ermitteln ist. Wenn die ortsübliche Miete 800,00 Euro beträgt, die bislang vereinbarte Miete aber nur 600,00 Euro,  kann der Vermieter die Miete also grundsätzlich erhöhen.

Allerdings nicht bis zur ortsüblichen Miete in Höhe von 800,00 Euro weil der Vermieter zusätzlich  die sogenannte  Kappungsgrenze beachten muss.  Dies bedeutet im Rahmen von Mieterhöhungen, dass der Mieter die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 % , in München dann nur um nicht mehr als 15% erhöhen darf.  Diese Kappungsgrenze ist selbst dann zu beachten wenn die ortsübliche Miete höher ist.

In dem vorgenannten Beispiel würde das für die Miete in Höhe von 600,00 Euro bedeuten, dass diese nur um 15% als um 90,00 Euro auf 690,00 Euro erhöht werden dürfte.

 Alles rund um den Nachmieter

Hartnäckig hält sich das Märchen, wenn man als Mieter drei Nachmieter stelle, müsse der Vermieter den Mieter aus dem Vertrag entlassen. Die Relevanz der Nachmietergestellung wird zwar weniger seitdem die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter bei unbefristeten Mietverträgen nur drei Monate beträgt, aber gerade bei Verträgen mit festgelegter Laufzeit besteht die Problematik weiter. Wann hat der Mieter Anspruch vorzeitig aus dem Vertrag entlassen zu werden?

Wie immer muss zunächst der Mietvertrag selbst dahingehend überprüft werden ob er hierzu Regelungen enthält. Existiert unter Umständen eine Nachmieterklausel, die diese Problematik bereits löst?

1. Vertragliche Nachmietergestellung

Für den Fall, dass Mieter vor Ablauf der Mietzeit aus der Wohnung ausziehen wollen, kann im Mietvertrag eine so genannte Nachmieterklausel vereinbart sein, die den Mietern das Recht gibt, einen Nachmieter/Ersatzmieter zu stellen. Fehlt eine Nachmieterklausel, kann der Mieter nur in unter bestimmten Voraussetzungen eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrages erreichen, sogenannte Härtefälle.

Ob und wie der Mieter sich vorzeitig vom Mietvertrag lösen kann, hängt davon ab, ob der Mietvertrag eine echte oder eine so genannte unechte Nachmieterklausel enthält.

1.1. Eine echte Nachmieterklausel liegt dann vor, wenn sich der Vermieter verpflichtet hat, einen vom Mieter gestellten Nachmieter zu akzeptieren. Die sogenannte echte Nachmieterklausel gibt dem Mieter das Recht einen geeigneten Nachmieter zu stellen, den der Vermieter dann grundsätzlich auch akzeptieren muss. Eine solche Klausel lautet z.B. „Wenn der Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag auszuscheiden wünscht, kann er dem Vermieter einen Nachmieter benennen, der bereit ist, in den Mietvertrag zu gleichen Konditionen einzutreten……Der Vermieter ist bereit, den ihm benannten Nachmieter als Vertragspartner anzuerkennen, wenn seinerseits keine Bedenken gegen die Seriosität oder Bonität des Nachmieters bestehen. Mit dem Ausscheiden des Mieters auf dem Mietvertrag tritt der benannte Nachmieter in den laufenden Mietvertrag anstelle des bisherigen Mieters ein und übernimmt insoweit alle Rechte und Pflichten des bisherigen Mieters. Der bisherige Mieter scheidet insoweit aus dem Mietverhältnis aus.“

Der Mieter kann bei der echten Nachmieterklausel also den Eintritt eines geeigneten Nach- oder Ersatzmieters verlangen. Eine echte Nachmieterklausel bezweckt, nicht nur, dass der Mieter aus dem Vertrag entlassen wird, sondern dem Mieter wird gerade das Recht eingeräumt, einen Mietnachfolger zu stellen, der in das bisherige Mietverhältnis zu den gleichen vertraglichen Bedingungen eintritt. Eine echte Nachmieterklausel liegt regelmäßig dann vor, wenn der Mieter gemäß des Mietvertrages berechtigt oder verpflichtet ist, erhebliche Investitionen vorzunehmen oder der Mieter berechtigt sein soll, den nicht abgewohnten Teil eines Finanzierungsbeitrages von dem Nachmieter erstatten zu lassen. Denn in diesen Fall hat der Mieter nicht nur ein wirtschaftliches, sondern auch ein rechtliches Interesse daran, dass das Mietverhältnis mit einem von ihm vorgeschlagenen Nachmieter fortgesetzt wird. Dies muss nicht im Vertrag vereinbart sein, es reicht aus, dass diese Gesichtspunkte Gegenstand der Vereinbarung über die Nachmietergestellung geworden sind.

Eine solche echte Nachmieterklausel enthält regelmäßig die Verpflichtung, dass der Vermieter seine Zustimmung zum Eintritt des Nachmieters in den Mietvertrag erteilt, wenn gegen die Person des Nachmieters keine begründeten Bedenken bestehen.

1.2. Bei einer sogenannten unechten Nachmieterklausel wird dem Mieter lediglich das vorzeitige Ausscheiden aus dem Mietvertrag gestattet, ihm wird aber nicht das Recht eingeräumt, einen Ersatzmieter zu stellen, den der Vermieter dann auch akzeptieren muss. Der Mieter kann solche zwar benennen, aber der Vermieter behält sich vor, zu entscheiden ob er den Nachmieter akzeptiert. Dieser Vorbehalt muss sich aber aus der Klausel selbst oder dem Anlass der Vereinbarung ergeben. Eine solche Klausel kann wie folgt lauten:“ Der Mieter ist berechtigt, den Mietvertrag vorzeitig mit einer von …….Monaten zum Monatsende zu kündigen, wenn er dem Vermieter mindestens drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässige und, so weit erforderlich, zum Bezug der Wohnung berechtigte Nachfolgemieter vorschlägt, die bereit sind, in den Mietvertrag für den Rest der Mietdauer einzutreten, und wenn der Vermieter sich weigert, einen der benannten Nachfolgemieter in den Mietvertrag eintreten zu lassen.“

In dem Fall der unechten Nachmieterklausel steht dem Vermieter also ein Wahlrecht betreffend den Nachmieter zu. Er muss sich nicht auf den Nachmieter einlassen und die Bereitschaft des Vermieters, die vorgeschlagenen Nachmieter zu kontaktieren und deren Bonität zu prüfen, hat nicht die Bindungswirkung einer echten Ersatzmieterklausel. Der Mietvertrag muss nicht mit einem der vorgeschlagenen Nachmieter abgeschlossen werden.

1.3. Sowohl die echte als auch die unechte Nachmieterklausel führen aber grundsätzlich dazu, dass der Mieter ein Recht hat, aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Im Falle der echten Nachmieterklausel tritt der Mieter in das bereits bestehende Mietverhältnis ohne Änderungen ein, es sei denn solche sind vertraglich vorbehalten. Das Mietverhältnis bleibt also bestehen nur mit einem Mieteraustausch. Im Falle der unechten Nachmieterklausel wird dem Mieter ebenfalls der Austritt aus dem bestehenden Mietverhältnis ermöglicht, aber der Vermieter muss keinen inhaltsgleichen Vertrag mit dem Nachmieter abschließen. Tut er dies nicht, muss er den Mieter aber so stellen, als wäre er aus dem Mietverhältnis entlassen worden, zu dem der vorgeschlagene Nachmieter in das Mietverhältnis hätte eintreten können.

1.4. Die vom Mieter vorgeschlagenen Ersatzmieter müssen so konkret benannt werden, dass der Vermieter mit diesen in Kontakt treten kann. Die vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter müssen aber geeignet und dem Vermieter zumutbar sein, da der Vermieter nicht schlechter gestellt werden soll als mit dem jetzigen Mieter. Dies bedeutet die Nachmieter müssen insbesondere solvent sein, also die gleiche wirtschaftliche Sicherheit bieten wie der Mieter selbst. Hierbei werden also die Verhältnisse und die Person des Mieters zum Vergleich herangezogen. Bloße Antipathien des Vermieters oder ein Misstrauen zu bestimmten Mieterkreisen, kulturelle Herkünfte etc. bleiben unberücksichtigt. Bei begründeten Zweifeln des Vermieters an der Zahlungsfähigkeit des Nachmieters, kann der Vermieter von Mieter aber auch die Übernahme einer Bürgschaft verlangen. Bestehen de facto gegen den Nachmieter erhebliche Bedenken in wirtschaftlicher oder sonstiger begründeter Hinsicht, so handelt es nicht um einen geeigneten Nachmieter, der insoweit auch abgelehnt werden kann. Erforderlich ist bei einer echten Mietnachfolgeklausel aber, dass der Nachmieter wirklich objektiv ungeeignet erscheint. Allerdings ist der Vermieter insoweit verpflichtet nachzuweisen, dass vernünftige Gründe der Ablehnung de facto bestehen

2. Keine vertraglich vereinbarte Nachmieterklausel?

Ist keine Nachmieterklausel vertraglich vereinbart, ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, den Mieter vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen, auch nicht wenn ein Nachmieter vorgeschlagen wird.

Nur ausnahmsweise kann der Vermieter unter Umständen unter Berücksichtigung des Gebotes von Treu und Glauben verpflicht sein, den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen. Hierfür ist allerdings Voraussetzung, dass ein wichtiger Grund besteht, der eine vorzeitige Entlassung des Mieters aus dem Mietverhältnis begründen kann, d.h. das berechtigte Interesse des Mieters an der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages das Interesse des Vermieters am Bestand des Mietvertrages ganz erheblich überragt und der Mieter dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter benennt.

2.1. Es muss also zunächst einmal überhaupt ein schutzwürdiges Interesse des Mieters vorliegen, aus dem Vertrag entlassen zu werden. Ein solches eingetretenes berechtigtes Interesse des Mieters muss diesem ein Festhalten am Mietvertrag unzumutbar machen. Das berechtigte Interesse darf erst nach Abschluss des Vertrages aufgetreten sein und der Mieter darf dieses nicht erst bewusst herbeigeführt haben, um sich aus dem Vertrag lösen zu können.

Das Festhalten am Vertrag müsste für den Mieter gleichsam eine Härte darstellen. Anerkannt wird dies z.B. bei schwerer Erkrankung und dadurch bedingter Umzug, beruflich nicht vorhersehbarer notwendiger Ortswechsel, wesentlich vergrößerte Familie. Nicht hierzu zählt dass der Mieter sich selbst beruflich verändern möchte oder nur in ein Eigenheim einziehen will, da dies in der Regel rein wirtschaftliche Gründe sind, die nicht zu einer vorzeitigen Vertragsaufhebung berechtigen. Nicht anzuerkennen ist so auch, wenn der Mieter nur zur Verbesserung seiner Wohnsituation ausziehen möchte, z.B. weil er eine billigere, verkehrsgünstigere oder aus ähnlichen Gründen für ihn besser geeignete Wohnung beziehen will.

Abgelehnt wird das Überwiegen des Interesses des Mieters an der vorzeitigen Beendigung einhellig dann, wenn der Mietvertrag ohnehin nur noch sehr kurze Zeit, z.B. drei Monate läuft. In diesem Fall wird es dem Mieter immer zuzumuten sein, den Vertrag bis zum regulären Ende noch aufrecht zu erhalten.

2.3. Besteht ein wichtiger Grund so sind die Interessen gegeneinander abzuwägen und der Mieter kann einen geeigneten und zuverlässigen Nachmieter vorschlagen, der für den Vermieter akzeptabel und zumutbar ist. Grundsätzlich kann ein solcher Nachmieter nur aus gewichtigen Gründen abgelehnt werden. Hier ist stets eine Einzelfallabwägung erforderlich.  Zu den Ablehnungsgründen siehe oben. Befindet sich der Nachmieter in schwierigen finanziellen Verhältnissen, z.B. Eintragungen in der Schufa, die an dessen Zahlungsfähigkeit erhebliche Zweifel aufkommen lassen, ist dies immer ein wichtiger Grund, der den Vermieter berechtigt, den Nachmieter abzulehnen.

Der Mieter muss auch nicht drei Nachmieter vorschlagen, es reicht ein rechtlich akzeptabler Nachmieter, der mit dem Vermieter Kontakt aufnimmt.

Allerdings ist der Vermieter nicht verpflichtet, mit dem vorgeschlagenen Nachmieter auch einen Mietvertrag abzuschließen. Dem Vermieter ist dahingehend zunächst eine angemessene Prüfungs- und Überlegungszeit einzuräumen, bis zu drei Monaten. Der Vermieter hat ein freies Wahlrecht unter mehreren vorgeschlagenen Nachmietern und kann sich alternativ auch selbst einen neuen Mieter suchen.

Hat der Mieter ein dringendes rechtliches Interesse an der vorzeitigen Entlassung aus dem Vertrag und lehnt der Vermieter trotz allem einen rechtlich akzeptablen Nachmieter grundlos ab, so müssen durch den Mieter keine weiteren Ersatzmieter vorgeschlagen werden. Der Mieter hat dann einen Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter. Er kann von dem Vermieter verlangen, so gestellt zu werden, als wäre ein neuer Mietvertrag mit dem Nachmieter geschlossen worden und das Mietverhältnis mit ihm vorzeitig beendet.

Gleiches gilt übrigens in dem Fall, dass ein Nachmieter bereit ist, den bisherigen Mietvertrag so weiter zu erfüllen und der Vermieter mit dem Nachmieter keinen gleichlautenden, sondern nur einen für ihn wesentlich günstigeren Vertrag abschließen möchte und diese günstigere Konditionen sich auch nicht mehr in einem angemessenen Rahmen halten. Der Vermieter darf insoweit nicht versuchen, so ungünstige Konditionen für den neuen Mietvertrag anzubieten, dass der Abschluss des neuen Mietvertrages deshalb vereitelt wird, z.B. Mieterhöhung um 40%.

3. Was gilt bei gewerblichen Mietverhältnissen?

Auch bei Gewerbemietverhältnissen kann ein berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses bestehen. Denn das Gebot von Treu und Glauben gilt auch für Gewerbemietverhältnisse. Allerdings haben gewerbliche Mieter grundsätzlich viel strengere Anforderungen zu erfüllen als Wohnraummieter. Dies gilt sowohl für das berechtigte Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses als auch für die Eignung des Nachmieters. Das Betriebsrisiko, die Gewinnchancen, eine schlechte Ertragslage werden nicht als berechtigte Interessen anerkannt. Denn dies gehört zum Risiko eines Gewerbemieters, dass er bereits bei Vertragsschluss kalkulieren muss. Neben der Bonität und persönlichen Vertrauens kommt es bei dem Nachmieter z.B. auch auf dessen Eignung für die Führung des Geschäftsbetriebes an. Wobei aber auch ein Industriekaufmann eine Gaststätte führen kann, wenn er z.B. für die Küche und den Service Fachpersonal beschäftigt. Auch hier kommt es aber immer auf den Einzelfall an.

4. Keine Härte, keine Nachmieter, aber verweigerte Untervermietung als Grund zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses

Der Mieter kann u.U. verlangen, dass der Vermieter ihm erlaubt, seine Wohnung unterzuvermieten. Lehnt der Vermieter dies grundlos ab, obwohl das Recht zur Untervermietung erteilt werden müsste, hat der Mieter das Recht das Mietverhältnis mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zu kündigen, auch wenn es noch eine längere Laufzeit hätte. Sollte also der Fall eintreten, dass der Mieter diese Erlaubnis verlangt, sollte der Vermieter in jedem Fall diese Möglichkeit nicht gleich verneinen, sondern sich zunächst die Personen des Untermieters vom Mieter nennen lassen und auf eine persönliche Kontaktaufnahme bestehen. Denn auch eine Untervermieterlaubnis ist nicht grundsätzlich zu erteilen, sondern kann unter Umständen berechtigt abgelehnt werden.

Neuerungen im Mietrecht

Gestern wurde beschlossen, dass die Bundesländer bei Mieterhöhungen die Kappungsgrenze von 20 % auf 15 % in begehrten Städten oder Stadtvierteln begrenzen dürfen.

Dies bedeutet, wird die Miete z.B. mit Wirkung zu Juli 2013  erhöht, kommt es zunächst auf die vor drei Jahren gezahlte Grundmiete ohne Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung an. In diesen Beispiel also auf die im Januar 2010 gezahlte Grundmiete. Auf diesen Betrag werden dann 15 % aufgeschlagen. So ergibt sich dann die gesetzliche Höchstgrenze für die aktuelle Mieterhöhung. Unberücksichtigt bleiben bei der Berechnung der Kappungsgrenze allerdings zwischenzeitliche Erhöhungen auf Grund von Modernisierungen und gestiegenen Betriebskosten.

Aber Achtung. Dies gilt nur wenn die Bundesländer dies für bestimmte Städte oder Stadtzonen qua Rechtsverordnung beschließen.

Zudem muss natürlich auch weiterhin beachtet werden, dass nur im Rahmen der ortsüblichen Miete erhöht werden darf. Liegt die ortsübliche Miete unterhalb dieser 15% bzw. 20 % darf die Miete auch nur im Rahmen der ortsüblichen Miete erhöht werden.

Aber das neue Mietrecht, dass voraussichtlich im Frühjahr 2013 in Kraft tritt, enthält auch für die Mieter nachteilige Regelung, so darf der Mieter z.B. bei energetischen Sanierung für die Dauer von drei Monaten nicht mehr die Miete mindern, muss also Baulärm etc. dulden.

Weiteres zum Gesetzesentwurf finden Sie auch hier auf dem blog:

http://rechtsanwalt-muenchen.net/23-05-2012-kabinett-beschliest-gesetzesentwurf-zur-mietrechtsreform

oder auf der Seite des Bundestages mit Verweis zum Mietrechtsänderungsgesetz:

http://www.bundestag.de/dokumente/textarchiv/2012/42067121_kw50_de_mietrecht/index.html

Kündigungsgrund des Vermieters: Benötigen der Mietwohnung für berufliche Zwecke

Der BGH, Az. VIII ZR 330/11, hat am 26.09.2012 entschieden, dass auch die Absicht eines Vermieters, die Mietwohnung für sich oder nahe Familienangehörige zu rein beruflichen Zwecken zu nutzen, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darstellen kann, also als Kündigungsgrund gemäß § 573 BGB Abs. 2 Nr 2. BGB anzuerkennen ist.

§ 573 BGB lautet wie folgt:
1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,

2.der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder

3.der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Ein Vermieter benötigt zum Ausspruch der Kündigung stets einen Kündigungsgrund. Insoweit ist eine Kündigung über Wohnraum nur wirksam, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, § 573 Abs. 1 BGB. Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 liegt ein berechtigtes Interessen an der Beendigung vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörige oder Angehörige seines Haushaltes benötigt, sogenannter Eigenbedarf.

Der Vermieter hatte vorliegend die Mietwohnung unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist gekündigt, aber mit der Begründung, dass seine Ehefrau die Absicht habe, ihre Anwaltskanzlei nach Berlin in die von den Mietern gemietete Wohnung zu verlegen. Dieser Kündigung haben die Mieter widersprochen und Härtegründe im Sinne des § 574 BGB geltend gemacht.

§ 574 BGB lautet wie folgt:

(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Die Mieter haben in Folge die Wohnung nicht geräumt, so dass der Vermieter vor der zuständigen Amtsgericht Räumungsklage erhoben hat. Diese wurde aber abgewiesen, auch die Berufung des Vermieters vor dem Landgericht blieb ohne Erfolg. Der BGH hat schließlich die Rechtsauffassung des Vermieter bestätigt und entschieden, dass selbst wenn der Vermieter die vermietete Wohnung nur für eine eigene oder eine berufliche Tätigkeit eines Familienangehörigen nutzen will, dies ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 BGB darstellen kann.

§ 537 Abs. 2 Nr . 2 BGB spricht nur von „Benötigen als Mietwohnung“ und nicht von Benötigen als Geschäftsraum. Allerdings steht in § 573 Abs. 2 Satz 1 BGB auch nur ein berechtigtes Interesse liegt „insbesondere“ vor. D.h. die Nummer 1-3 sind nur beispielhafte Auszählungen und nicht abschließend. Also kann ein Vermieter generell auch andere Gründe anführen, wenn dieses Interesse ebenso schwer wiegt, wie in der Nummer 1-3 genannt. Hierbei sind die Belange des Vermieters maßgeblich. Also kann die Absicht einer gewerblichen Nutzung dem Grunde nach auch ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 537 Abs. 1 BGB darstellen. § 573 Abs. 1 BGB hat insoweit die Bedeutung einer Generalklausel. Der Vermieter muss insoweit vernünftige, nachvollziehbare Gründe vortragen, die ein berechtigtes Interesse begründen.

Hierbei ist laut nunmehriger Entscheidung des BGH vom 26.09.2012 die verfassungsrechtlich geschützte Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken. Dies müsse umso mehr gelten, wenn sich die selbst genutzte Mietwohnung des Vermieters und die vermietete Wohnung, die in Zukunft beruflich genutzt werden soll, in demselben Haus befinden.

Die Angelegenheit wurde nunmehr an das Landgericht zurückverwiesen, da dieses zu den für die Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung maßgeblichen Umständen keine Feststellungen getroffen und nicht geprüft hat, ob Härtegründe nach § 574 BGG vorliegen.

Rechtliches zur Untermiete

1. Generelles

Eine Untervermietung liegt vor, wenn der Mieter die Wohnung ganz oder teilweise einem Dritten durch Mietvertrag zur selbstständigen Nutzung gegen Entgelt überlässt. Für den Untermietvertrag gelten grundsätzlich die gleichen Regeln wie für einen Mietvertrag über Wohnraum,§§ 535 ff BGB.

Der Mieter ist grundsätzlich nicht berechtigt, den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten ohne Erlaubnis des Vermieters zu überlassen. Sofern dem Hauptmieter im Mietervertrag nicht generell die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt ist, bedarf die Untervermietung  der Erlaubnis des Vermieters, § 540 BGB. Wird die Wohnung ohne die erforderliche Erlaubnis untervermietet, so verletzt der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen, selbst wenn er de facto einen Anspruch auf Untervermietung hätte. Eine Abmahnung durch den Vermieter ist insoweit berechtigt; ob dann zwangsläufig aber auch eine Kündigung berechtigt ist, ist immer eine Frage des Einzelfalles, auch abhängig von der Frage, ob der Vermieter verpflichtet ist, die Untermieterlaubnis zu erteilen.

2. Anspruch des Mieters auf Untermieterlaubnis

Grundsätzlich hat der Mieter gemäß § 540 BGB nicht das Recht, die Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten zu überlassen, insbesondere die Sache weiter zu vermieten. Überlässt er sie unbefugt einem Dritten, so rechtfertigt dies u.U. nach vorheriger Abmahnung und Unterlassungsaufforderung auch eine Kündigung durch den Vermieter, wenn z.B. der Mieter kein Recht auf die Erteilung der Erlaubnis hat. Ein Recht auf Untervermietung für den Mieter besteht, wenn:

• sich sein Anspruch auf die Untermieterlaubnis aus dem Mietvertrag selbst ergibt, weil dort  die Erlaubnis generell erteilt ist

oder der Mieter

• einen Anspruch auf Erlaubniserteilung gem. § 553 BGB hat.

Im Wohnraummietrecht hat der Mieter einen Anspruch auf Erlaubniserteilung gemäߧ 553 BGB wenn er  ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat und der Vermieter keinen wichtigen Grund hat die Erlaubnis zu versagen bzw. solche Gründe nicht darlegen kann.

§  553 BGB gibt dem Wohnraum-Mieter Anspruch auf die Untermieterlaubnis

- für einen Teil des Wohnraumes, d.h. er muss die Wohnung selbst auch weiterhin bewohnen

- wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat., wobei vernünftige Gründe ausreichen, die den Wunsch nach eine teilweisen Untervermietung der Wohnung nachvollziehbar erscheinen lassen.

Folgende Voraussetzungen müssen en Detail vorliegen:

• der Mieter muss dem Vermieter rechtzeitig mitteilen, wer der Dritte ist und aus welchen Gründen er untervermieten will, d.h. das berechtigte Interesse des Mieters muss nachvollziehbar durch ihn dargestellt werden,
• der Mieter muss die Wohnung auch weiterhin selbst zu Wohnzwecken nutzen. Der Mieter hat keinen Anspruch, auf die Weitervermietung der gesamten Wohnung;
• der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben; dies kann in wirtschaftlichen aber auch in persönlichen Umständen begründet sein

• dieses Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein

-> Verpflichtung, Nachweis durch den Mieter

• in der Person des Dritten, d.h. dem Untermieter selbst darf kein wichtiger Grund vorliegen, der die Verweigerung der Erlaubnis rechtfertigt (insbesondere: persönliche Unzuverlässigkeit, beabsichtigte Änderung des Mietzwecks, erwartende Störungen des Hausfriedens),
• es darf nicht zu einer Überbelegung der Wohnung kommen. Dies wird angenommen, wenn das nach öffentlichem Recht zulässige Maß überschritten wird. Anhaltspunkte können die in Verordnungen geforderten Mindestgrößen von Wohnraum für Personen sein, zudem wird in der Regel gefordert, dass die bauliche Substanz unter Überbelegung leiden müsste.
• die Untervermietung darf dem Vermieter nicht aus sonstigen Gründen unzumutbar sein, z.B. weil der Hauptmietvertrag ohnehin bald endet.
• soweit dem Vermieter die Überlassung nur gegen einen Untermietzuschlag zuzumuten ist, muss sich der Mieter bereit erklären diesen zu zahlen (z.B. bei verstärkter Abnutzung der Mietsache über die übliche Belegung hinaus; aber dieser Untermietzuschlag darf nicht eine verdeckte Mieterhöhung darstellen).

-> Verpflichtungen, Nachweis des Vermieters

Vorgenannte muss der Vermieter nachvollziehbar begründen will er die Untervermietung versagen.

Liegen diese vorgenannten Voraussetzungen vor, so hat der Mieter Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis durch den Vermieter. Falls die genannten Voraussetzungen nicht vorliegen, so kann der Mieter die Untermieterlaubnis zwar beim Vermieter beantragen, er hat aber keinen Anspruch auf die Erteilung.

3. Rechte des Mieters bei Versagung der Untermieterlaubnis

Erteilt der Vermieter die Untermieterlaubnis nicht, obwohl kein wichtiger Grund zu seinen Gunsten besteht, steht dem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zu.

Der Mieter kann den Vermieter aber auch auf Erteilung der Erlaubnis verklagen, sollten keine Gründe gegen die Erteilung der Untervermieterlaubnis bestehen.

4. Sonderfall. Keine Untervermietung bei der  Aufnahme von Personen, zu denen persönliche oder familiäre Beziehungen bestehen

Was ist wenn der Mieter Personen unentgeltlich in seine Wohnung aufnimmt, die zur Familie gehören oder zu denen er persönliche Beziehungen unterhält? Grundsätzlich handelt es sich hierbei erst mal um kein Untermietverhältnis, da hier in der Regel weder ein Mietvertrag geschlossen wird, noch die Familienangehörigen hierfür Untermiete an den Hauptmieter zahlen. Zudem wird die Wohnung in diesem Fall gemeinsam durch alle genutzt und es sind im Gegensatz zum Untermietvertrag nicht einzelne Teile der Wohnung zur alleinigen Nutzung einem Untermieter zugewiesen.

Recht zur Aufnahme in die Wohnung

Der Mieter ist zwar grundsätzlich nicht berechtigt, ohne Erlaubnis des Vermieters weitere Personen in die gemietete Wohnung aufzunehmen. Eine Ausnahmen besteht hier aber bei nächsten Familienangehörigen, für zum Haushalt gehörenden Angestellten und für Personen, die der Mieter zu seiner Pflege bedarf, soweit sich die Überlassung im Rahmen des normalen Wohngebrauches hält. Diese Personen dürfen auch ohne Erlaubnis des Vermieters in die Wohnung aufgenommen werden.  Der Mieter muss die Aufnahme von Familienangehörigen aber dem Vermieter anzeigen.

Enge Familienangehörige

Enge Familienangehörigen sind der Ehegatte, die gemeinsamen Kinder, die Stiefkinder, unter Umständen auch die Enkel. Für entfernte Familienangehörige ist die Zustimmung erforderlich, es sei denn diese übernehmen z.B. nachweislich die notwendige Pflege des Mieters. Ansonsten dürfen weiter entfernte Familienangehörige nur mit Zustimmung des Vermieters in die Wohnung aufgenommen werden.

Aber auch bei Familienangehörigen kann es auf die Umstände des Einzelfalls ankommen ob eine Aufnahme zulässig ist. Wenn eine Überbelegung der Wohnung vorliegt kann dies unter Umständen nämlich versagt werden. Maßgeblich ist Art und Größe der Wohnung sowie deren Belegung und Eignung für die Aufnahme weiterer Personen. Auch die Gründe und Motive für die Aufnahme sind zu berücksichtigen.

Im Rahmen des normalen Mietgebrauchs bedarf der Mieter also für diese vorgenannten Personen keiner Erlaubnis des Vermieters.

Das Recht des Mieters zur Aufnahme der genannten Personen kann durch eine Klausel im Mietvertrag im Übrigen auch nicht wirksam ausgeschlossen werden. Eine solche Klausel ist schlicht unwirksam und entfaltet keine Geltung

Lebensgefährte

 Auch ein Lebensgefährte kann ohne Erlaubnis des Vermieters in die Wohnung aufgenommen werden. Dies hat der BGH, 5.11.2003, VIII ZR 371/02, entschieden: Zwar muss der Mieter die Erlaubnis beim Vermieter einholen, auf der anderen Seite muss der Vermieter in aller Regel die Erlaubnis erteilen. Der Mieter hat das Recht auf die freie Entfaltung seiner Persönlichkeit. Dazu gehört auch die Aufnahme des Partners (in) in die Wohnung. Das betont auch der BGH: als berechtigtes Interesse genüge der Wunsch des Mieters eine nichteheliche Lebensgemeinschaft zu begründen oder fortzusetzen, die muss nicht näher dargelegt werden.

Die Erlaubnis kann der Vermieter nur versagen, wenn die Mitbenutzung der Wohnung durch die weitere Person für ihn, etwa wegen einer Überbelegung der Wohnung, unzumutbar ist.

 Haftung für Schäden durch die Familienangehörigen oder deren Verhalten

Für das Verhalten seiner Familienangehörigen hat der Mieter einzustehen wie für eigenes Verschulden. Zerstört der Familienangehörige etwas ist als der Mieter gegenüber dem Vermieter tortzdem hierfür verantwortlich. Wird der Hausfrieden z.B. durch die Familienangehörigen gestört, so kann der Vermieter auch gegenüber dem Mieter abmahnen oder im Wiederholungsfall sogar kündigen.

5.) Das Untermietverhältnis an sich

Das Untermietverhältnis zwischen Untermieter und Hauptmieter unterliegt denselben Regeln wie ein normales Mietverhältnis.

Wenn allerdings das Untermietverhältnis Teil einer vom Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung ist, das untervermietete Zimmer möbliert ist und es sich bei dem Untermieter um eine alleinstehende Person, keine Familie handelt, kann die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf des Monats erklärt werden.

Zwar bestehen zwischen Vermieter und Untermieter keine vertraglichen Beziehungen sondern nur zwischen Hauptmieter und Untermieter. Aber das Untermietverhältnis kann nur solange bestehen als auch das Hauptmietverhältnis besteht. Endet das Hauptmietverhältnis kann der Vermieter vom Untermieter auch die Herausgabe und Räumung verlangen und muss dies sogar.

6.) Besuche in der Wohnung

Zur freien Entfaltung der Persönlichkeit gehört auch, dass der Mieter Besuch in der Wohnung empfangen kann. Dieses Recht kann grundsätzlich nur in ganz engem Rahmen begrenzt werden, z.B. wenn der Vermieter dem Besucher bereits berechtigt Hausverbot erteilt hat, weil dieser z.B. den Hausfrieden in der Vergangenheit erheblich gestört hat. Anderenfalls kann ein Vermieter Besuch des Mieters nicht untersagen.

Besuch kann auch mehrere Wochen dauern und ist dann ohne Einwilligung des Vermieters möglich. Wenn allerdings Anhaltspunkte dafür bestehen, dass es sich nicht mehr nur um Besuch handelt, sondern eine auf Dauer angelegten Mietüberlassung, z.B. Namensschild Briefkasten, Klingel etc. vorliegt, so muss die Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden. Es kann davon ausgegangen werden, das bei einer Grenze von drei Monaten jedenfalls kein Besuch mehr vorliegt.

Das neue Mietrecht betrifft vier Themenbereiche: Die energetische Modernisierung von Wohnraum, Förderung des Contracting, Bekämpfung des Mietnomadentum sowie Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen.

1. Energetische Modernisierung

Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen ( § 554 BGB) werden reformiert. Dies betrifft insbesondere die energetische Modernisierung, die ins Gesetz aufgenommen wird. Unter energetische Modernisierung sollen sämtliche Maßnahmen fallen, die zu einer Energieeinsparung des Mietobjekts selbst führen, z.B. Solartechnik zur Wärmegewinnung für das Mietobjekt.

Energetische Modernisierungen berechtigen dann für die Dauer von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung wegen z.B. Baulärm. Erst ab dem vierten Monat wird dem Mieter wieder ein Minderungsrecht zugestanden insoweit durch die Baumaßnahmen die Wohnungsnutzung weiter eingeschränkt wird.

Auch bei energetischer Modernisierung hat der Vermieter weiterhin das Recht die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen mit jährlich maximal elf Prozent auf die Miete umzulegen. Kosten für reine Erhaltungsaufwendungen, die lediglich mit der Modernisierungsmaßnahmen verbunden sind, berechtigen auch wie bislang nicht zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter. Dies wird nun ausdrücklich im Gesetz geregelt.

Im Rahmen der Modernisierungsmaßnahme kann sich der Mieter nicht mehr wie bislang vor Beginn der Maßnahme darauf berufen, dass die Umlage der Modernisierungskosten für ihn unzumutbare wirtschaftliche Härte ist. Dies soll dazu führen, dass der Vermieter die Maßnahme auch rasch umsetzen kann. Diese Einwendung der mangelnden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters ist nun im späteren Mieterhöhungsverfahren zu überprüfen. Dies führt dazu, dass der Mieter die Maßnahme dulden muss, aber seine Rechte betreffend der auf die Modernisierungsmaßnahme folgenden Mieterhöhung nicht verliert.

Die Pflichten des Vermieters zur Begründung bei Mietmodernisierung werden erleichtert, so kann er sich z.B. auf anerkannte Pauschalwerte berufen.

Die energetische Ausstattung und Beschaffenheit von Wohnungen werden in Folge auch bei den Vorschriften über die ortsübliche Vergleichsmiete berücksichtigt.

2. Mietnomaden

Während eines laufenden Räumungsverfahrens kann der Mieter verpflichtet werden, für die während eines Gerichtsverfahrens fälligen Miete eine Sicherheit, (Bürgschaft, Hinterlegung von Geld) zu leisten. Wird diese Sicherungsanordnung durch den Mieter nicht erfüllt, hat der Vermieter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs qua einstweiligen Rechtschutzes die Möglichkeit einen Räumungstitel schneller zu erhalten.

Die sogenannte  “Berliner Räumung” (Räumung der Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher ohne die für den Vermieter kostenpflichtige Entfernung/Einlagerung der Gegenstände aus der Wohnung) wird gesetzlich verankert.Die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt.

Im einstweiligen Verfügungsverfahren wird dem Vermieter nun die Möglichkeit gegeben auch bei einer bereits gegen den Hauptmieter erwirkten Räumungstitel, einen weiteren Räumungstitel schnell gegen einen unberechtigten Untermieter zu erhalten, von dem er bislang nichts wußte.

3. Contracting

Die Umlage der Contractingkosten auf den Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten wird gesetzlich geregelt. Stellt ein Vermieter von der Wärmeversorgung in Eigenregie auf Wärmelieferung durch einen gewerblichen Anbieter um, kann er die Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umlegen wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind: Der Contractor muss eine neue Anlage errichten oder die Wärme aus einem Wärmenetz liefern. Bei Bestandsanlagen kann der Contractor eine verbesserte Betriebsführung durchführen. Diese Umstellung selbst muss für den Mieter kostenneutral sein. Die Umstellung muss durch den Vermieter gegenüber dem Mieter rechtzeitig zuvor angekündigt werden zwecks Prüfung des Mieters, ob die Voraussetzungen für eine spätere Umlage als Betriebskosten vorliegen.

4. Mieterschutz bei “Münchener Modell”

Bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen darf der Mieterschutz nicht durch das  Münchener Modell umgangen werden. Bei dem sogenannten Münchener Modell kaufen Gesellschaften ein Mietshaus mit dem Ziel ihren Mitgliedern die Nutzung der gekauften Wohnung zu überlassen, indem die Gesellschaft den bisherigen Mietern wegen Eigenbedarf der Gesellschafter kündigt und diese Wohnung erst danach in Eigentumswohnungen umzuwandeln.  Auch hier gilt künftig eine längere Kündigunsfrist des § 577 a BGB.

Der Gesetzesentwurf nebst Erläuterungen kann hier nachgelesen werden: http://www.bmj.de/SharedDocs/Downloads/DE/pdfs

Winterdienst / Schneeräumpflichten und damit zusammenhängende Fragen

1. Wer haftet wenn Fußgänger auf nicht geräumten Wegen stürzen und sich verletzen?

Grundsätzlich ist der Hauseigentümer verantwortlich für die Beseitigung von Schnee und Eis sowie das Streuen von glatten Wegen.

Die Haftung obliegt allerdings dem Mieter, wenn der Vermieter die Pflicht zu räumen und zu streuen, auf die Mieter abgewälzt hat, wie z.B. durch ein Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 30. Mai 2006 (Az. 2 O 324/06) bestätigt. Eine Überwälzung auf die Mieter kann stattfinden durch:
- Mietvertrag
- Hausordnung, wenn diese Bestandteil des Mietvertrags ist.
- Ein Aushang im Treppenflur genügt jedenfalls hierfür nicht.

Der Vermieter hat ein Wahlrecht, ob er die Mietergemeinschaft insgesamt oder einen einzelnen Mieter zum Schneeräumen und Streuen verpflichtet. Eine Regelung oder einen Grundsatz, wonach insbesondere die Erdgeschoss-Mieter für den Winterdienst zuständig sind, gibt es nicht (OLG Frankfurt, Az.: 16 U 123/87; LG Stuttgart, Az.: 5 S 210/87).

Räumpflichtige Mieter, die aus beruflichen Gründen keine Zeit zum Schneeschieben haben oder eine Urlaubsreise unternehmen, müssen sich um eine Vertretung kümmern. Dies gilt auch im Krankheitsfall des Mieters.

Der Vermieter bleibt aber in der Verantwortung – er hat eine Überwachungspflicht

Er muss stichprobenartige Kontrollen dahingehend durchführen, ob die Mieter ihre Räum- und Streupflichten ordnungsgemäß erfüllen. Dies gilt im Übrigen auch wenn er einen gewerblichen Winterdienst beauftragt hat. Wenn er diese Überwachungspflicht nicht nachweisen kann, muss er u.U. auch für Schäden haften, die auf eine nicht ordnungsgemäße Schneeräumung zurückzuführen sind.

2. Was muss der Vermieter für den Winterdienst zur Verfügung stellen?

Granulat oder Sand zum Streuen sowie Schneeschieber und Besen. Die Kosten dafür bzw. für einen gewerblichen Winterdienst darf der Hauseigentümer auf die Mieter umlegen

3. Was/Wie muss geräumt werden?

An Wegen für Bushaltestellen und Zebrastreifen ist großzügiger räumen. In jedem Fall ist der Bürgersteig vor dem Haus sowie der Hauseingang zu räumen. Der Bürgersteig allerdings nur insoweit die Gemeinde diese Pflicht nicht selbst übernommen hat.

Wege zu Mülltonnen und Mieterparkplätzen, Hydranten sind von übermäßigem Schnee zu befreien ebenso wie mögliche Zugänge zu Telefonzellen und Notrufsäulen frei zu halten sind.

Für Bürgersteige gilt die Faustregel, dass zwei Passanten aneinander vorbei gehen können müssen. Ein Meter – ein Meter zwanzig bzw. fünfzig dürfte ausreichend sein. Bei selten benutzten Zugangswegen auf einem Privatgrundstück genügt allerdings circa ein halber Meter.

4. Zu welchen Uhrzeiten muss geräumt werden?

Auch wenn es Nachts schneit muss grundsätzlich nur tagsüber geräumt werden. Normalerweise muss ab 7 Uhr Morgens bis 21 Uhr, je nach Region auch bis 22 Uhr Abends, dafür gesorgt sein, dass gefegt und gestreut wird.

Bei anhaltendem Schneefall muss aber immer wieder neu geräumt und durch Sand die Gefahr des Ausrutschens verringert werden. Nur bei außergewöhnlichen Wetterverhältnissen wie z.B. ununterbrochenem gefrierendem Regen, bei denen wiederholtes Streuen sinn- oder zwecklos ist, muss nicht mehr gestreut werden.

5. Was ist mit dem Schaden wenn eine Person auf dem Gehweg ausrutscht und sich verletzt?

In diesem Fall können erhebliche Schadensersatz- und Schmerzensgeldforderungen auf den Vermieter beziehungsweise den Mieter zukommen. Eintrittspflichtig können sein die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung des Vermieters oder die private Haftpflichtversicherung des Mieters.

6. Was ist mit Dachlawinen?

Hausbesitzer haben eine Verkehrssicherungspflicht. Hierbei ist nach Regionen zu unterscheiden. In Gebieten mit sehr viel Schneefall besteht eine erhöhte Gefährdung mit der Folge, dass auch an die Verkehrssicherungspflicht höhere Anforderungen zu stellen sind. Dort kann es zu einer Haftung der Hausbesitzer kommen wenn Dächer nicht mit Schneefanggittern abgesichert sind. In anderen Regionen, in denen für gewöhnlich wenig Schnee fällt, sind demgegenüber Schneefanggitter in der Regel nicht notwendig. Hier kann es ausreichen, wenn die Gefahr von Dachlawinen droht, auf diese Gefahr gut sichtbar hinzuweisen und u.U. Sicherheitsabsperrungen einzurichten.

Mieterhöhung bei Modernisierung

I. Unterschiede zwischen Modernisierung, Instandhaltung und Instandsetzung

Bei der Mieterhöhung wegen Modernisierung muss zunächst berücksichtigt werden, dass nur Kosten von Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Kosten der Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen dürfen im Rahmen einer Modernisierungserhöhung nicht zu Lasten der Mieter berücksichtigt werden. Die Abgrenzung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung und Modernisierung scheint auf den ersten Blick nicht schwierig. Instandhaltung und Instandsetzung sollen die Mietsache erhalten bzw. wieder herstellen, während es bei der Modernisierung um die Verbesserung der Mietsache geht. Aber oft überschneiden sich Maßnahmen der Modernisierung mit Maßnahmen der Instandsetzung oder Instandhaltung. Deshalb muss sehr genau differenziert werden.

1. Erläuterung Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung

Aus § 535 BGB ergibt sich die Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache in vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, d.h., er muss den ursprünglichen wirtschaftlichen Bestand erhalten.  Diese Instandhaltung gehört zu den Grundpflichten des Vermieters. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Wohnung in einem “geeigneten vertragsmäßigen Gebrauch” zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit zu gewährleisten. Die Instandhaltung ist also eine vorbeugende und aufrecht erhaltende Wirkung, die der Mieter grundsätzlich auch dulden muss. Die Instandhaltung dient dem Werterhalt einer Immobilie und verhindert Folgeschäden, die aus einer mangelnden Wartung oft resultieren.

Die Instandhaltung betrifft vorbeugende Maßnahmen, die der Vermeidung von Schäden dienen sowie die ständige Beaufsichtigung und Überprüfung einer Sache auf drohende Verschlechterungen ihres Zustandes und ihrer Gebrauchstauglichkeit, z.B. Wartung des Aufzuges, Wartung der Lüftungsanlage, Stichwort: Inspektions- und Wartungsarbeiten.

Der Begriff Instandsetzung – hier greift ebenfalls § 535 BGB – wird verwendet, wenn der ordnungswidrige Gebrauch der Mietsache wieder hergestellt werden muss, also eine heilende Maßnahme. Hierbei geht es um die Behebung von Mängeln oder Schäden, die insbesondere durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinflüsse entstanden sind,  z.B. Ersatz von defekten Leistungen, Ersatz schadhafter Fenster, Austausch kaputte Fassadendämmung, Einbau eines neues Heizkessel, da der defekte Heizkessel nicht mehr reparabel ist. Stichpunkt: schadensabhängige Reparatur defekter oder verschlissener Wohnungs-, Gebäudeteile.

Nicht unter Instandhaltung oder Instandsetzung fällt z.B. der Ersatz von intakten Doppelfenstern durch Isolierglasfenster. Dies stellt allein eine Modernisierungsmaßnahme dar. Bei der Modernisierung wird der Wohnwert des Hauses oder/und der Wohnung erhöht. Das sind zum Beispiel Maßnahmen zur Energieeinsparung, wie der Einbau einer Wärmedämmung oder Schallschutzmaßnahmen. Die Modernisierung stellt eine also eine verbessernde Maßnahme dar, §§ 554, 559 BGB.

Unter Modernisierung werden nur solche Maßnahmen verstanden, die über die normale Instandhaltung von Bauteilen sowie der technischen Ausstattung hinausgehen, nicht dem reinen Erhalt der Funktion dienen und nicht nur eine Schadensbeseitigung darstellen. Typisches Juristen- Deutsch.

Bei einer Modernisierung kann der Vermieter im Gegensatz zu Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung die Miete um einen gesetzlich festgelegten Betrag von zurzeit 11% der aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr erhöhen.

Fallen aber Instandsetzung und Modernisierung zusammen (z.B. bei dem Austausch defekter einfachverglaster Fenster durch Isolierglasfenster) kann der Vermieter nicht alle hieraus resultieenden Kosten auf die Mieter umlegen. Vielmehr müssen die Kosten für die fällige Instandsetzung von den Gesamtkosten der Modernisierung in Abzug gebracht werden.

Der Vermieter muss dann jede Maßnahme, die auf die Mieter als Modernisierung umgelegt werden soll, als Wertverbesserung oder energiesparende Maßnahme einzeln nachweisen. Hierzu ist genau aufzulisten, welche Kosten für welche Maßnahmen auf die Instandhaltung /-setzung und welche auf die Modernisierung entfallen. Wichtig: Anfallende Kosten der Instandsetzungs-, Instandhaltung können nicht auf den Mieter im Rahmen einer Modernisierung umgelegt werden. Tauscht der Vermieter die alten und defekten Holzfenster gegen neue Kunststofffenster aus, kann er nur die erhöhten Kosten ansetzen, die die Kunststofffenster mehr gegenüber den einfachen Holzfenstern gekostet hätten und muss die Kosten, die die Reparatur der alten Fenster gekostet hätten, aus den Modernisierungskosten ebenfalls herausrechnen.

2. Modernisierung, §§ 554, 559 ff BGB

Unter den Begriff Modernisierung fallen solche Maßnahmen, die der Verbesserung der gemieteten Räume, des Gebäudes selbst oder der Schaffung neuen Wohnraumes dienen. Eine Verbesserung liegt vor, wenn sich der

1. Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht,
2. sich die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert
3. die Maßnahmen eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie oder Wasser bewirken.

a. Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht- Verbesserung des Wohnwertes

Maßstab für eine Verbesserung des Wohnwertes ist stets, ob ein Durchschnittsmieter in der Veränderung eine Wohnwertverbesserung sehen würde. Außer Betracht bleibt hierbei ob ein Mieter dies auch gewollt hat oder ob er es persönlich für sinnvoll erachtet. Hierunter fallen z.B.

- Maßnahmen zur Verbesserung der Belichtung und Belüftung, der sanitären Einrichtungen, des Zuschnitts der Wohnung, der Energieversorgung, der Wasserversorgung oder der Entwässerung, der Beheizung, des Schallschutzes

- Maßnahmen zur Verbesserung des allgemeinen Wohnumfeldes, z.B. neue Kinderspielplätze oder Grünanlagen,

- Einbau einer Zentralheizung für eine Ofenheizung; Isolierung des Treppenhauses mit Einrichtung einer Heizung, Einbau eines Warmwasserboilers, Installation von Einarmmischbatterien, Einbau von Schallschutzfenstern, Einbau einer Türöffnungs- und Gegensprechanlage, Anbau eines Balkons, Anschluss an das Kabelfernsehen, wenn bislang noch keine Gemeinschaftsantenne vorhanden war oder in nennenswertem Umfang mehr Programme empfangen werden können, Einbau eines Aufzugs

Nicht anerkannt als Modernisierungsmaßnahme wird z.B. der Austausch von Trinkwasser-Bleirohren durch verzinkte Rohre, dies ist eine Instandsetzung, auch dann, wenn die alten Rohre noch gesundheitsrechtlich in Ordnung sind. Der Einbau von Elektrosteigleitungen für alte defekte Steigleitungen- selbst wenn der Einbau deshalb erfolgte, um moderne Haushaltsgeräte nutzen zu können, denn dies gehört zur vertragsgemäßen Nutzung einer Wohnung; der Einbau von Kunststofffenstern für Holzfenster, wenn dadurch lediglich das Streichen der Rahmen wegfällt, der Umbau eines Balkons zu einem Wintergarten.

b. Nachhaltige Einsparung von Heizenergie und Wasser

Beispiele für Maßnahmen zur Energieeinsparung sind:  Energienutzung durch Wärmepumpen und Solaranlagen; wesentliche Verbesserungen der Wärmedämmung von Außenwänden, Dächern, Kellerdecken, Fenstern; wesentliche Verminderung des Energieverlustes und -verbrauchs der zentralen Heizungsanlage etc. Beispiele zur Wassereinsparung: Einbau von Wasseruhren, Einbau von Spartasten.

c. Beispiele für durch Gerichte entschiedene Fälle:

Ersatz von Kastendoppelfenster durch Kunststoffrahmenfenster incl. Isolierverglasung ist keine Modernisierung, da Kastendoppelfenster besseren Schallschutz gewährleisten. Einbau von Isolierglasfenstern in Bad und Küche verbessern den Wohnwert nicht. Ersatz von einfachverglasten Fenster durch Isolierglasfenster im Treppenhaus mit einer Energieeinsparung von nur 2,5 % stellt keine wesentliche Wärmedämmung dar. Kunststoffbeschichtung der Außenwände, um das Eindringen von Wasser zu verhindern ist Instandhaltung und keine Modernisierung. Bei der Verklinkerung von Außenwänden, die gleichzeitig isoliert, liegt eine Energieeinsparmaßnahme vor, selbst wenn Fenster nicht ausgetauscht werden.

3. Bloße Veränderung oder Umbau der Mietsache bzw. des Gebäudes

a) Instandhaltung bzw. -setzung und Modernisierung sind auch zu unterscheiden von bloßen Veränderungen des Gebäudes, wie z.B. einer Umgestaltung des Hausflures. Dies ist keine Instandhaltung oder Instandsetzung, da es in der Regel weder eine „vorbeugende“ noch eine „heilende“ Maßnahme ist. Als Modernisierungsmaßnahme kann sie nur angenommen werden, wenn durch die Maßnahme neuer Wohnraum geschaffen würde oder die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessert werden, wie z.B. bei dem Einbau eines Fahrstuhls. Auch ein Umbau eines Gebäudes stellt in der Regel keine Modernisierung sondern eine Umgestaltung dar, es sei denn damit sind Modernisierungsmaßnahmen verbunden.

II. Mieterhöhung bei Modernisierung

§ 559 BGB: Mieterhöhung bei Modernisierung : Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

1. Grundsätzlich hat der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme vorher anzukündigen.

Der Vermieter hat den Mieter drei Monate vor dem Beginn der Maßnahme schriftlich zu informieren. Inhalt dessen muss sein: Art der Modernisierungsmaßnahme, d.h. Arbeiten, die im Einzelnen durchgeführt werden sollen, der voraussichtliche Umfang und Beginn der Arbeiten, sowie die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung. Sollte der Vermieter betreffend die Ankündigung mehrere Schreiben versandt haben, so errechnet sich die Monatsfrist immer ab dem letzen Schreiben. Keine Mitteilungspflicht des Vermieters besteht bei Bagatellmaßnahmen oder unerhebliche Arbeiten.

2. Duldung von Modernisierungsmaßnahmen

§ 554 BGB: Duldung der Modernisierungsmaßnahmen

(3) Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. (…)

Gemäß alter Rechtsprechung war Folge wenn keine oder eine falsche Ankündigung erfolgte, dass der Mieter die Modernisierungs- Mieterhöhung ablehnen konnte. Allerdings durfte er dann die Arbeiten auch nicht geduldet haben, auch nicht stillschweigend.

Gemäß neuer Rechtsprechung des BGH schließt aber auch eine fehlende Modernisierungsankündigung ein wirksames Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht aus. Urteil vom 2. März 2011 – VIII ZR 164/10. Der BGH hat entschieden, dass eine Mieterhöhung, die gemäß § 559 Abs. 1 BGB nach einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung vorgenommen wird, nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil der Durchführung der Arbeiten keine Ankündigung nach § 554 Abs. 3 BGB vorausgegangen war. Die Ankündigungspflicht soll es dem Mieter ermöglichen, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen und ggf. sein Sonderkündigungsrecht auszuüben. Zweck der Ankündigungspflicht ist hingegen nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung nach § 559 Abs. 1 BGB auf den Mieter umzulegen.

Keine Duldung der Maßnahme bei Vorliegen von Härtegründen

Insoweit die vorgenannten Voraussetzungen vorliegen, muss der Mieter die Modernisierungs-maßnahme des Vermieters grundsätzlich dulden, es sei denn er kann sich auf einen Härtefall berufen. In diesem Fall kann der Mieter widersprechen. Ein Härtefall kann in den Bauarbeiten selbst liegen, z.B. wenn während der Arbeiten der Mieter keine Toilette hat oder wenn während der kalten Wintermonate die Heizung neu eingebaut werden soll, oder in den baulichen Folgen  der Modernisierungsmaßnahme, wenn z.B. kleinere Fenster mit weniger Lichteinfall eingebaut werden soll: oder auch in vorausgegangenen Aufwendungen des Mieters selbst, wenn dieser z.B. bereits mit hohen Kosten modernisiert hat. Auch wenn die erwartenden Erhöhung der Miete nicht zumutbar ist, weil Mieter dann wegen Einkommensschwäche ausziehen müssten- es sei denn die Wohnung wird in einen allgemein üblichen Zustand entsprechend des heutigen Standard versetzt. Insoweit sich der Mieter auf Härtegründe beruft, muss der Vermieter die Modernisierung gerichtlich durchsetzen.

2. Keine Mieterhöhung wenn diese gemäß des Mietvertrages unzulässig ist

Wenn eine Festmiete, eine Staffel- oder eine Indexmiete vertraglich vereinbart ist, darf die Miete trotz Modernisierung nicht erhöht werden. Ausnahme bei Indexmieten und Baumassnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.

3.Voraussetzung einer wirksamen Modernisierungsmieterhöhung

Ist die Ankündigungserklärung, s.o. fehlerhaft, enthält aber eine Ankündigung der Mieterhöhung, so kann diese trotz allem zum Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung geltend gemacht werden, wenn der Mieter die Modernisierung geduldet und dieser nicht widersprochen hat, gleiches gilt laut neuer Rechtsprechung des BGH wenn eine solche fehlt.

3.1. Schriftliches Mieterhöhungsschreiben

Bei einer Modernisierungsmaßnahme kann der Vermieter grundsätzlich eine Erhöhung der jährlichen Miete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten verlangen. Voraussetzung ist, dass

-          der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht wird oder

-          die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden oder

-          eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser möglich wird.

Den Anspruch auf Mieterhöhung muss der Vermieter schriftlich gegenüber dem Mieter geltend machen. In dem Schreiben muss die Mieterhöhung konkret auf Basis der entstandenen Kosten berechnet und erläutert werden.

3.2 Darstellung der Kosten- konkrete Erläuterung und Berechnung

Als umlagefähige Kosten sind insbesondere anerkannt die Kosten der baulichen Maßnahme selbst, z.B. die Baukosten (Architektenhonorar, erbrachte Eigenleistungen des Vermieters, Material- und Handwerkerkosten) sowie die Baunebenkosten, z.B. Reinigungskosten. Reparaturanteile, sog. Instandsetzung gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten. Diese sind herauszurechnen, z.B. es gab defekte Fenster, diese sind durch Schallschutzfenster erneuert worden, die fiktiven Reparaturkosten der alten Fenster sind abzuziehen von den Neukosten). Staatliche Zuschüsse und Zinsverbilligungen sind ebenfalls in Abzug zu bringen. Im Einzelnen:

-          Aufführen der einzelnen Modernisierungsmaßnahme (keine reinen Instandsetzungen-, Instandhaltungsarbeiten, keine Reparaturarbeiten bzw. Rausrechnen dieser)

-          Aufschlüsselung der einzelnen Kosten

-          Berechnung und Erläuterung der einzelnen Kosten

-          Für die jeweilige Wohnung erläutert, Verteilerschlüssel, Teilbetrag auf Wohnung

-          Berechnung der hieraus entstehende mtl. Mieterhöhung für die jeweilige Wohnung (11% auf die Jahresmiete, ein zwölftel hiervon ist dann die monatliche Erhöhung)

3.3. Ab wann ist die erhöhte Miete zu zahlen?

Der Mieter schuldet die erhöhte Miete grundsätzlich mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung. Geht die wirksame Erhöhungserklärung dem Mieter am 25.03.2011 zu, hat der Mieter die erhöhte Miete ab Juni 2011 zu zahlen.

Hatte der Vermieter die voraussichtliche Miethöhe in der Modernisierungsankündigung nicht mitgeteilt oder überschreitet der tatsächliche Erhöhungsbetrag den angegebenen um mehr als 10 Prozent, verlängert sich diese Frist um sechs Monate; also insg. neun Monate ab Zugang des Erhöhungsschreibens. Im oben genannten Beispiel wäre die Miete also erst ab dem Monat Dezember 2011 zu zahlen.

Mein geschätzter Kollege Rechtsanwalt Ralf Mydlak aus Berlin hat neue aktuelle mietrechtliche Entscheidung des BGH wundervoll verständlich aufbereitet. Auf seinen Blogbeitrag weise ich deshalb einfach hin:

Im 1. Quartal des Jahres 2011 hat der Bundesgerichtshof fünf interessante Urteile aus dem Bereich des Wohnungsmietrechts verkündet, die nachstehend kurz vorgestellt werden sollen:

http://ramydlak.blogspot.com/2011/03/aktuelle-mietrechtliche-entscheidungen.html